一、成果任务来源与应用领域
1.任务来源—济南市开展保障性租赁住房试点
2021年6月24日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，要求各大城市等科学开展保障性租赁住房工作，济南市作为试点城市开展保障性租赁住房相关工作探索。
本项目来源于济南市保障性租赁住房试点工作，济南市住房和城乡建设局结合发展规划编制委托开展此项研究。研究以规划编制为切入点，结合济南市住房保障工作和租赁市场试点经验，为全国特大城市保障性租赁住房工作提供借鉴。
2.应用领域—特大城市城市保障性租赁住房规划、建设及政策制定
成果主要应用于特大城市城市保障性租赁住房规划、建设及政策制定等工程领域，对于探索人口净流入、住房需求旺盛的大城市发展保障性租赁住房具有重要意义。
二、技术原理与性能指标
1.技术原理
研究探索了特大城市保障性租赁住房规划编制技术方法，突出“规划与实施相统筹、需求调查与实地调研相结合、市民全程深度参与、构建政策保障链条”四大特色。形成了“总体规划—项目示范—政策保障—实施评估”总体技术框架。
2.性能指标
研究将保障性租赁住房发展与租赁市场试点、城市更新行动等相融合，实现民生工作协同发展，区别于传统规划，本研究成果具有体系化、精准化、矢量化等特点。最终形成“总报告+建设指引+项目库+公众参与报告+政策体系+平台”的六个一成果体系。
三、与国内外同类技术比较
1.以需定供，更精准制定保障性租赁住房建设目标
相比传统通过调查问卷、部门座谈等方式，调研新市民、青年人住房保障需求，建立统筹综合往年城镇人均可支配收入、居民消费总支出等数据的预测模型，科学确定建设总量。
2.个性定制，更多元建立保障性租赁住房筹集渠道与标准
衔接中央财政支持培育和发展租赁市场试点，纳统前期符合条件的租赁住房项目。考虑城市特色，将批而未建的城中村改造生活保障房、轨道上盖等转化为保障性租赁住房。
3.科学布局，更合理布局与建设保障性租赁住房
基于AHP研究方法，通过GIS对人才就业机会、道路交通可达性、轨道交通便捷性等多因子进行赋值、叠加，以市域为底图形成保障性租赁住房建设适宜度评价结果，形成不同适宜分区，针对不同分区，提出济南市保障性租赁住房分期建设指引。
4.多措并举，更精准制定年度建设计划和保障政策
将市域总体目标分解落实到具体地块、具体年度，制定“两图一库一表”管控工具引导项目建设，从规划编制、项目审批、用地管理全链条精准制定保障性租赁住房支持政策。
四、成果成熟度与创造性、先进性
1.聚焦“一城一策”，创新特大城市保障性租赁住房发展模式并实践。
结合需求调查，合理确定保障性租赁住房发展规模与筹集渠道，提出保障性租赁发展模式，并结合济南市保障性租赁住房试点工作实现理论与实践相结合。
2.面向“精准实施”，探索“总体规划—行动指引—政策保障—实施评估”的全流程规划编制新范式。
以总体规划为引领，选取具备条件的项目开展详细设计，配合试点项目指定保障政策及年度建设计划。对已建成项目实行年度监测评估，夯实规划目标分级传导效果。
3.践行“智慧管理”，探索从“一地一档”到“一人一卡”的特大城市保障性租赁住房规划实施管理方法。
全方位摸清项目资源，建立“一地一档”，对项目从筹集到施工进行全链条监管；发放“泉城安居卡”，锁定新市民中保障性租赁住房的服务对象，精准“链接”新市民。
4.坚持“以人为本”，推动从“需求调查”到“实施评价”的深度公众参与。
研究形成保障性租赁住房发展所需基础调研清单、问卷等标准化末班，建立了“线上+线下”的调查模式，采集公众意见。探索保障性租赁住房绩效评价，对规划实施、使用满意度等全面评价。
五、推广应用范围、条件和市场前景
1.前期推广效果
2022年国务院办公厅印发了《关于对2021年落实有关重大政策措施真抓实干成效明显地方予以督查激励的通报》，济南市规划引领保障性租赁住房建设经验获全国推广，并给予中央财政8亿激励。同年，《济南市“十四五”保障性租赁住房发展规划》市政府审议通过，印发全市各区县、平台。
2.应用范围与市场前景
本项目的推广应用范围主要包括特大城市保障性租赁住房规划、建设和政策制定等工程建设领域。在推广应用条件方面，需要满足人口净流入、住房需求旺盛的大城市，同时需要考虑人口年龄结构，重点满足青年人、新青年的住房需求。
2023年8月，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确要推动建立房地产业转型发展新模式， 让商品住房回归商品属性、满足改善性住房需求，实现的方式就是加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，解决工薪收入群体住房困难。保障性租赁住房的重要程度日趋凸显，大城市保障性租赁住房发展前景广阔。
六、存在的问题与改进方向
尽管本项目取得了显著的成果，但在实际应用过程中仍存在一些问题，如需求调查过程中数据准确性校核、项目实施与市场预期存在差异等。未来，我们将进一步优化需求预测模型，增加官方数据支撑，同时在空间布局模型中增加租赁市场调研相关内容，以提高建设和规模科学性和建成使用效率。同时，我们也将积极探索新的技术方法和筹集渠道，为保障性租赁住房发展提供更多的可能性。
综上所述，本项目“特大城市保障性租赁住房发展模式创新及规划实践”在技术原理、性能指标、创造性、先进性等方面均表现出色，具有广阔的推广应用前景和重要的实用价值。我们将继续努力，为推动保障性租赁住房的发展贡献更多的力量。

一、推广应用前景
随着党中央、国务院对住房保障工作的持续关注与重视，保障性租赁住房作为化解特大城市住房难题的重要方式，正受到越来越多的关注。本项目所取得的成果，不仅具有较高的技术含量和实用性，而且符合当前“住有所居，租售同权”的住房保障理念。保障性租赁住房作为新生事物，全国大城市对于发展模式的研究均处于起步阶段，本研究将理论搭建与实践验证统筹推进，因此具有广阔的推广应用前景。
首先，从经济角度来看，本研究提出“总体规划—项目示范—政策保障—实施评估”总体技术框架相比传统方式，在体系上更完整更科学。研究技术关注从规划到实施的全链条发展，通过试点探索、实施评估几大程度提高保障性住房建设项目规模和布局科学性，降低盲目建设产生的建设成本增加，避免“有房无市、有市无房”的现象发生，对提高经济效益具有重要意义。在当前经济形势下，这种高性价比规划技术将受到政府和市场的青睐。其次，从社会效益来看，该技术明确公众参与的阶段与方式，让公众充分参与规划决策，对于特大城市解决住房矛盾和缓解舆论有明显改善，实现了经济发展和社会效益的双重提升。最后，特大城市保障性租赁住房的科学发展模式合理引导布局，对于缓解产城矛盾、减少交通拥堵、布局公共服务设施等具有积极作用，有利于提高公众生活质量。
二、推广应用措施
为了更好地推广应用本研究成果，我们提出以下措施：第一，加强技
术培训和宣传。通过举办培训班、研讨会等形式，向广大政府住房管理部门和工程技术人员普及保障性性租赁住房发展思路、技术框架和优点，提高他们的认识和接受度。同时，利用媒体和网络平台，广泛宣传该技术的成功应用案例和取得的效益，提高其在行业内的知名度和影响力。第二，制定推广政策和技术标准。结合前期已经出台的相关政策，鼓励和支持其他城市采用该技术。同时，制定和完善相关技术标准和规范，为该技术的推广应用提供有力保障。第三，推广示范工程。选择具有代表性的保障性租赁住房项目作为示范工程，展示保障性租赁住房全链条创新的实际应用效果，为技术人员提供实践和学习平台，推动该技术的广泛应用。第四，加强科研与产业合作。加强与科研机构、高校等单位的合作，共同开展技术研究和创新，推动保障性租赁住房规划、建设技术的不断进步和完善。